Consultanţii imobiliari se aşteaptă la multe tranzacţii imobiliare în ultimele două luni ale anului

Ultima parte a anului ar putea aduce o creştere a trendului de cumpărare a locuinţelor, mai ales din partea celor care riscă să nu îşi mai permită contractarea unui credit începând cu 2019, în urma reintroducerii de către BNR a unor limite pentru nivelurile maxime de îndatorare pentru persoane sau familii care caută credite de consum sau ipotecare, dar fără ca această tendinţă să alimenteze preţurile, consideră analiştii companiei de consultanţă imobiliară Colliers International România.
În opinia acestora, dezvoltatorii vor fi mai repede bucuroşi să îşi reducă din stocurile actuale, având în vedere perspectiva cererii reduse începând cu anul 2019. Mai mult decât atât, proiectele rezidenţiale care nu au fost începute ar putea aştepta o clarificare a situaţiei, cel puţin până la mijlocul anului 2019, mai ales că un stoc impresionant este deja în plin proces de livrare. În plus, dezvoltatorii care nu au reuşit să vândă un număr important de apartamente în faza de dezvoltare ar putea amâna data livrării.
„Pe termen mediu şi lung, impactul în ceea ce priveşte preţurile va fi inegal, orientat mai mult către cele sub media pieţei rezidenţiale; urcând către valorile superioare, impactul va fi mai diminuat. În acelaşi timp, vom vedea şi o creştere a pieţei de închirieri”, spune Mihai Pătrulescu, Senior Associate Investment Services în cadrul Colliers International Romania.
Analiştii   Colliers   estimează că se va observa un efect mai redus şi asupra valorii apartamentelor din zonele centrale sau cu o conectivitate foarte bună la hub-uri de afaceri prin comparaţie cu apartamentele sau casele de la periferia oraşelor. Totodată, diferenţa de preţ dintre apartamentele noi şi cele vechi, dar nu în zonele centrale, va deveni mult mai mare decât în prezent.
Întrucât va deveni mai dificil să deţii o locuinţă, chiriile vor creşte pe termen lung, cu efect simţitor şi în următorii doi-trei ani.
În prezent, România are cel mai ridicat grad de deţinere a locuinţei proprii din UE, cu mult peste 90%, dar acest lucru va scădea treptat în timp. Un efect indirect al reducerii acestui nivel ar putea fi îmbunătăţirea mobilităţii interne a forţei de muncă a României, ceea ce poate duce la creşterea PIB-ului pe termen lung. În ceea ce priveşte efectul pentru educaţia consumatorilor, regulamentul ar trebui să se dovedească pozitiv, deşi va avea un impact negativ asupra pieţei pentru câţiva ani.
BNR reintroduce limitele pentru nivelurile maxime de îndatorare pentru persoane sau familii care caută credite de consum sau ipotecare. Aceste rate ale serviciului datoriei vor deveni cel mult 40% pentru împrumuturile în lei şi 20% pentru valuta străină începând din 2019.
Pe fondul noilor limitări care vor avea impact asupra cererii, vânzările de locuinţe au început deja să scadă în ultimele luni. În egală măsură, finalul anului 2017 şi prima parte a anului 2018 au părut destul de puternice pe zona de vânzări, ca urmare a temerii de a rata o oportunitate: ratele dobânzilor au crescut mult în ultimul an, astfel că multe persoane au dorit să cumpere un apartament cât mai repede, ceea ce ar fi condus la o scădere semnificativă după mijlocul anului 2018. Pe de altă parte, în primele 9 luni ale anului, vânzările apartamentelor au scăzut cu 13%, procentaj puţin impresionant, în timp ce numărul de case vândute a fost aproape neschimbat (-5% faţă de anul trecut).
„În condiţiile unei pieţe constrânse, această reglementare va fi relevantă pentru piaţă, dar mai puţin decât pare la prima vedere. Potrivit băncii centrale, media actuală a serviciului datoriei unui debitor individual este de aproximativ 47%, în timp ce pentru o familie cu doi copii, nivelul este apropiat de noua limită. Totuşi, impactul general va fi parţial compensat de reclasificarea definiţiei venitului disponibil”, a mai spus Mihai Pătrulescu.
La rândul lor, băncile au devenit mult mai indulgente în acordarea de împrumuturi noi decât în trecut: serviciul datoriei pentru noile credite acordate persoanelor cu venituri mici a crescut cu peste 10 puncte procentuale în perioada martie 2017 şi martie 2018, până spre 57% faţă de media pieţei de 43%. Acesta este motivul pentru care locuinţele cu preţuri scăzute şi medii ar putea să sufere cel mai mult, deoarece persoanele cu venituri mici sau medii au sărit cu mult pragul de îndatorare de 40% pentru credite în lei.
„Este puţin probabil ca o scădere generalizată şi semnificativă a preţurilor să aibă loc strict din cauza regulamentului nou al BNR şi a contextului actual al pieţei. Cu toate acestea, anul 2019 are şanse să devină un an de reechilibrare a aşteptărilor dezvoltatorilor, a băncilor şi a potenţialilor cumpărători. Precizăm că nu luăm în calcul revenirea unor tensiuni economice majore în economia globală sau europeană, care ar risca să înrăutăţească impactul noilor reglementări”, a explicat şi Silviu Pop, Head of Research în cadrul Colliers International Romania.