TVA de 11% la locuinţele noi. Proiectul care schimbă regulile în imobiliare şi criteriul eliminatoriu pentru prima casă

O nouă iniţiativă legislativă depusă la Senat promite să schimbe radical calculele pe piaţa imobiliară, propunând reducerea masivă a taxelor pentru o anumită categorie de cumpărători. Proiectul de lege vizează modificarea Codului Fiscal şi introducerea unei cote reduse de TVA de 11% pentru livrarea de locuinţe noi. Măsura este gândită ca o gură de oxigen pentru tinerii de până în 35 de ani aflaţi la prima achiziţie, însă vine la pachet cu un set de criterii cumulative extrem de stricte şi cu o monitorizare severă.  
Măsura este concepută ca un instrument de sprijin pentru achiziţia primei locuinţe, fără ca proiectul de act normativ să numească vreun program de tipul „Prima Casă” sau „Noua Casă”, dar şi ca mecanism de limitare a utilizării abuzive a facilităţii fiscale.
Proiectul vizează modificarea Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal şi stabileşte un set de criterii cumulative atât pentru cumpărător, cât şi pentru imobil, precum şi reguli noi de control printr-un registru electronic gestionat cu implicarea notarilor publici şi a ANAF.

Condiţiile pentru aplicarea cotei reduse
Conform proiectului, TVA redus de 11% se aplică pentru livrarea de clădiri cu destinaţie de locuinţă, inclusiv terenul pe care acestea sunt construite, doar dacă sunt îndeplinite simultan condiţii stricte.
Cumpărătorul trebuie să fie persoană fizică şi să nu fi împlinit vârsta de 35 de ani la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. De asemenea, acesta trebuie să achiziţioneze exclusiv o locuinţă şi să nu fi deţinut anterior un drept de proprietate asupra unei locuinţe, fie individual, fie împreună cu soţul sau soţia.
Sunt prevăzute două excepţii importante: situaţia în care persoana deţine o cotă-parte dintr-un imobil dobândită prin moştenire legală sau testamentară şi situaţia în care deţine o locuinţă cu suprafaţa utilă de cel mult 50 mp, dobândită prin alt mod decât cumpărarea. În plus, cumpărătorul trebuie să semneze o declaraţie pe propria răspundere prin care se angajează să nu înstrăineze locuinţa înainte de împlinirea unui termen de 5 ani de la achiziţie.
În ceea ce priveşte imobilul, acesta trebuie să aibă destinaţie exclusivă de locuinţă, să nu fi făcut anterior obiectul unei livrări cu TVA redus, să aibă o suprafaţă utilă de cel mult 150 mp şi un preţ de maximum 945.000 lei la data încheierii contractului.

Registrul achiziţiilor şi rolul notarilor
Proiectul introduce şi consolidează „Registrul achiziţiilor de locuinţe cu cota redusă de TVA”, un sistem electronic prin care sunt evidenţiate toate tranzacţiile realizate în baza facilităţii fiscale. Notarii publici vor avea obligaţia de a verifica, înainte de autentificarea contractelor, dacă persoana a mai beneficiat de cota redusă de TVA, prin consultarea registrului.
În cazul în care condiţiile nu sunt îndeplinite, tranzacţia poate fi realizată doar cu aplicarea cotei standard de TVA. De asemenea, notarii vor completa registrul la momentul autentificării actelor, vor introduce menţiuni privind respectarea condiţiilor legale şi vor evidenţia cota de TVA aplicată în contracte. În anumite situaţii, se va nota şi interdicţia de înstrăinare în cartea funciară.