Datoriile la întreţinere, trecute în Cartea funciară

Din 28 septembrie, asociaţiile de proprietari funcţionează după noi reguli, odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 196 din 2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor. Practic, de la data intrării în vigoare a noii legi, cele aproximativ 1.450 de asociaţii de proprietari din Braşov vor avea obligaţia de a se reorganiza în baza noilor reglementări.

Maxim 1.000 de lei în „sertarul administratorului”
Printre altele, asociaţiile vor fi obligate să deschidă un singur cont bancar pe numele asociaţiei şi să comunice către proprietari datele de identificare ale acestuia, în vederea derulării operaţiunilor de încasări şi plăţi. De asemenea, administratorul poate păstra în casierie numerar, în limita unui plafon lunar, de 1.000 de lei, cu acordul adunării generale a proprietarilor, exclusiv în vederea efectuării cheltuielilor neprevăzute.

Convieţuirea locatarilor, stabilită prin regulament
Actul normativ mai prevede adoptarea de către proprietari a unui Regulament al condominiu cu privire la regulile şi condiţiile de folosinţă a părţilor comune ale condominiului şi bună vecinătate dintre proprietari. Acest regulament va fi elaborat în baza unui ordin al ministrului Dezvoltării Regionale şi administraţiei publice privind aprobarea conţinutului-cadru al statutului şi al regulamentului de condominium, document ce va fi elaborat de minister în termen de 3 luni de la data intrării în vigoare a noii legi.
Legea mai reglementează şi procedura de organizare a adunărilor generale a asociaţiilor de proprietari, atribuţiile persoanelor alese/angajate în cadrul asociaţiei de proprietari (comitet executiv, preşedinte, cenzor, administrator), condiţiile în care poate fi utilizată/ modificată proprietatea comună, precum şi contravenţiile.
De asemenea, noua lege a asociaţiilor de proprietari stabileşte şi termenele în care asociaţiile de proprietari trebuie să se conformeze noului act normativ.

Culoarea, aspectul şi alte detalii ale faţadelor, decise de Primărie
Conform noului act normativ, reabilitarea faţadelor locuinţelor colective se face unitar, pe întreg condominiu, indiferent de numărul asociaţiilor de proprietari. Înainte de a modifica aspectul faţadei condominiului, preşedintele asociaţiei de proprietari solicită, în scris, administraţiei publice locale toate informaţiile şi restricţiile referitoare la culoare, aspect, materiale şi altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism sau prin regulamentele de intervenţie aferente zonelor de intervenţie prioritară stabilite în cadrul programelor multianuale privind creşterea calităţii arhitectural-ambientale a clădirilor. De asemenea, modificarea aspectului faţadei trebuie să se facă numai în baza unei documentaţii tehnice elaborate în condiţiile legii, de către arhitecţi cu drept de semnătură şi cu respectarea prevederilor legale în vigoare. Practic, potrivit noii legi, dacă într-un bloc, în fiecare scară este câte o asociaţie de proprietari, când se pune problema izolării blocului, reprezentanţii acestora vor trebui să cadă de acord, astfel încât lucrările să se realizeze în mod unitar.

Restanţele mai mari decât un salariu minim vor apărea în Cartea funciară
Potrivit noii legi, proprietarii din condominii care îşi înstrăinează locuinţele sau spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă sunt obligaţi ca la întocmirea actelor de înstrăinare să facă dovada plăţii la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi a utilităţilor. De asemenea, preşedintele sau administratorul asociaţiei de proprietari are obligaţia solicitării notării în cartea funciară a debitelor mai vechi de 3 luni şi care depăşesc valoarea salariului de bază minim brut pe ţară garantat în plată. Birourile de cadastru şi publicitate imobiliară vor proceda la notarea acestor debite în Cartea funciară a locuinţelor sau spaţiilor cu altă destinaţie.

Rău-platnicii, „acoperiţi” din fondul de rulment
Noua lege reglementează şi „fondul de rulment”, care în mod tradiţional era plătit de proprietari pentru unele lucrări. Conform actualei legi, acesta poate fi folosit şi pentru plata facturilor către furnizori, dacă sumele necesare nu sunt colectate de la proprietari. Mai exact, potrivit articolului 72 al Legii nr. 196 din 2018, „în scopul asigurării sumelor necesare pentru plăţi curente, asociaţia de proprietari este obligată să stabilească cuantumul şi cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. Fondul de rulment se stabileşte astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de asociaţia de proprietari în anul anterior, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflaţiei, iar în cazurile asociaţiilor de proprietari nou-înfiinţate, prin aproximarea acestuia cu fondul de rulment stabilit la alte asociaţii de proprietari echivalente ca mărime”.

Amenzi între 2.500 şi 5.000 de lei
Noua lege 196/2018 a asociaţiilor de proprietari a apărut în Monitorul Oficial pe data de 30 iulie, iar pe 28 septembrie a intrat în vigoare. Actul normativ creează o răspundere mai mare din partea preşedintelui de asociaţie sau a membrilor comitetului. Edilii îi îndeamnă pe membrii asociaţiilor de proprietari să studieze noile prevederi, mai ales că amenzile se încadrează între 2.500 şi 5.000 de lei. „Unele dintre ele privesc inclusiv sancţionarea reprezentanţilor asociaţiilor de proprietari, iar amenzile sunt unele chiar foarte mari, amenzi de minim 2.500 de lei sau minim 4.000 de lei, tocmai de aceea facem un apel la reprezentanţii asociaţiilor de proprietari să citească şi să aplice prevederile acestei legi şi totodată la membrii  asociaţiilor de proprietari să vadă care le sunt drepturile dar care le sunt şi obligaţiile”, recomandă Sorin Toarcea, purtătorul de cuvânt al Primăriei Braşov.  

„O întoarcere în timp”
Noua legea a asociaţiilor de proprietari este o întoarcere în timp, în opinia Federaţiei Asociaţiilor de Proprietari din România, mai ales că printre modificări nu se regăsesc multe dintre doleanţele prezentate de preşedinţii asociaţiilor de proprietari în dezbateri.
Un exemplu de disensiuni întâlnite frecvent, nesoluţionate, este împărţirea cheltuielilor cu liftul blocului, a precizat pentru RTT,  Vasile Mocanu (foto) - preşedintele Asociaţiei de Proprietari Victoriei. Reprezentanţii asociaţiilor de proprietari insistau ca banii pe apartament să fie în funcţie de numărul de persoane, nu de camere. O altă modificare se referă la introducerea obligativităţii fondului de rulment, prevedere despre care Federaţia Asociaţiilor de Proprietari spune că nu va face decât să încurajeze restanţierii.